03/05/2021

Condomínio pode proibir que proprietário alugue seu imóvel por plataformas digitais como por exemplo, Airbnb?


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A 4ª turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) determinou que condomínios podem proibir aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Seguindo voto do Ministro Raul Araújo, a maioria dos ministros consideraram que, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nessas circunstâncias.

Os proprietários sustentaram na ação que a prática de locação de dormitórios já era recorrente no condomínio: "Até hoje a locação é desenvolvida em outras unidades autônomas que integram o condomínio, sem que a administração tenha adotado iniciativa semelhante para vedar a locação."

Além disso, destacaram que "o eixo principal é a defesa do direito de propriedade" desde que respeitas as regras do condomínio, o sossego e a saúde dos demais condôminos, "sempre respeitados pelos recorrentes".

O Airbnb também se manifestou, após o relator, Ministro Luis Felipe Salomão deferir o pedido da plataforma de integrar o processo como assistente. O Airbnb lembrou que a plataforma só faz a aproximação entre locador e locatário, mencionando ainda, que o Airbnb "é a antítese da hospedagem", que carrega serviços. "Sem serviços, não há hospedagem." Por fim, destacou a importância econômica da plataforma, que girou ano passado quase R$ 8 bilhões - além disso, 23% da renda familiar dos que alugam (os anfitriões) resultam do Airbnb.

O ministro Luis Felipe Salomão inaugurou o voto apresentado à turma destacando a importância do julgamento, explicou que a solução da controvérsia passa pela análise acerca de eventual destinação comercial conferida aos imóveis, ressaltando que a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem - que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.

Assim, entendeu não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial. O Ministro Luis Felipe Salomão ainda ressaltou, que a questão nova, de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo decorrente da transformação econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking.

Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condomínio poderá adotar outras medidas adequadas, mas não poderá impedir a propriedade como se pretendeu.

Assim, deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condomínio.

Entretanto, o Ministro Raul Araújo inaugurou divergência, ressaltando que residência é a morada de quem chega e fica. "Não é pousada eventual de quem se abriga em um lugar para partir de outro". O ministro considerou que a alta rotatividade de pessoas é indicio da hospedagem, o que não é permitido pela convenção do condomínio, tratando-se, em verdade, de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados.

Para o Ministro Raul Araújo, portanto, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o uso das unidades particulares, que por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial. Dessa forma, votou para negar provimento ao recurso especial.

Os ministros Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira acompanharam a divergência, portanto, por maioria o Tribunal entendeu que o condomínio pode proibir aluguel por meio de plataformas digitais.


 

FONTE: Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial nº 1.819.075/RS (2019/0060633-3)